透明藍樂摸

作者：彭杏珠 攝影：陳應欽 出處：2007年6月號 ／吃出競爭力　
2007年台灣房地產來到第四波高潮。

十年低迷，累積了買家與資金，再加上低房價、低利率與低稅率政策，在北宜高、高鐵通車後，加速發酵，炒熱市場；
除了台北、台中、高雄三大都會區、新板特區和宜蘭地區展現出復甦景象外，高鐵五大特定區旁的地價，出現十年來最高，六家更漲到74倍。
然而，和以往不同的是，這波房地產熱卻是局部現象，市場呈現M型兩極化——大都會區飇高，其他縣市則持平，豪宅超漲又熱賣，一般產品則溫和；但，利多不斷，高點會在何時止步？
《遠見》雜誌深入台灣房市熱潮的四大都會區塊、五大高鐵特定區，解剖2007台灣房市大熱潮。

　　去年6月，施工長達15年的北宜高速公路正式通車；今年元月，連接西部走廊的高鐵，也在爭議聲不斷中，開業營運。

　　這兩大工程不僅讓台灣登上國際舞台，同時也對地方縣市發展帶來量變與質變。其中，最立即可見的就是，各縣市房地產已經因為交通建設而有了新風貌。

　　　《遠見》也藉一年一度23縣市大調查之際，特別探討重大交通建設與各縣市房地產變化的關係。

重大交通建設效應1
高鐵、北宜高，帶動房市繁榮
　　在北區房屋首席總經理彭培業眼中，「交通為房價之母」，確實，北宜高通車後，為宜蘭帶來經濟繁榮，地價漲了三至四成；房價也揚升二成。

　　高鐵營運後，所停靠的場站縣市也明顯可見房市活絡的景象。高鐵五大特定區的地價與1996年相比，最少漲11.4倍，最高則達74.3倍。台北、台中、高雄等主要都會區房市漲風更是銳不可擋。另外，搶搭北宜高通車效應的宜蘭、高鐵沿線的桃園青埔、新竹六家，地價都寫下新頁。

重大交通建設效應2
一日生活圈，置產選擇大洗牌
　　從《遠見》房地產大調查結果顯示，交通建設確實是影響居民工作、置產的原因之一。

　　當被問到「你會不會因為高鐵、北宜高等重大交通建設通車，而考慮到其他縣市買房子或工作時？」有21％受訪者表示會。

　　另外，因重大交通建設陸續通車，若考慮跨縣市購屋，優先考慮置產的城市，前七名分別是台中市的15.1％、高雄市8.6％、台北市8.4％、台北縣7％、桃園縣5.8％與宜蘭縣5.6％與台中縣4.8％。

　　問卷結果對照北宜高、高鐵等行經縣市不謀而合。北宜高通車的宜蘭縣雖不是主要都會，卻排名第六，成為北部人退休新選擇。排名前五名都是高鐵主要停靠站：烏日、左營、台北、板橋、青埔所在縣市。

台灣房市發展焦點1
M型兩極化，豪宅效應發酵
　　根據信義房屋不動產企劃研究室的分析指出，回顧台灣房市歷史，第一波景氣高峰在1973至1974年間，第二波出現在1979至1980年間，第三波落在1987到1989年間。

　　這波房市上漲，政策營造低房價、低利率與低稅率「三低」環境也是助力。政府從2000年至今已釋出1兆8000億的低利優惠房貸，貸款民眾超過85萬戶；2002至2005年土增稅減半，激起龐大換屋潮，終於讓房市擺脫多年低迷。

　　可怕的是，這一波房市復甦似乎有看回不回的味道，價量也改寫高峰。

　　這波房市多頭是局部現象，只有豪宅、套房產品（小豪宅）漲勢不斷，尤以都會區表現搶眼，其他縣市、地區則相對溫和，整體房價漲幅僅在二至五成間。不過近年國人所得不增反減，才有「房價已漲到高不可攀」的錯覺。會造成這種畸形現象，是因為「房地產市場已形成M型產品化時代，」一位從事代銷多年的專業人士觀察。

台灣房市發展焦點2
國際買客進場，成本逐漸墊高
　　不僅島內瘋豪宅，連外資也吹進台灣。最近港資就頻傳跨海來台投石問路。包括美國紐約投資公司DB Zwirn AsiaPartners香港董事總經理方逸禾、花旗銀行亞洲環球資本市場業務董事總經理張少輝等人都對台北房地產感到興趣。

　　方逸禾因洽公需要，今年初以500萬美元買下國泰建設「信義雅緻」豪宅自用。他認為，台北豪宅只有香港的1／5價，一般住宅的1／10價，台灣每年還有10％的增值幅度，他甚至不排除整批收購投資。

　　好土地供不應求，地價自然往上漲，惡性循環下，業者只能將成本反推到房價上。近來建材、原物料、工資翻揚也讓業者咬牙切齒。今年4月份預拌混凝土年增率飇升至13.53％，創下三年來新高，加上這兩年暫停大陸天然砂進口，砂石價格大幅上揚，導致成本大增。「羊毛出在羊身上，業者能不提高售價嗎？」福懋建設總經理凃耀斌無奈地說。

房市高點在哪裡
消費信心新低，房市泡沫化？
　　雖然利多不斷，但消費者對房價已產生疑慮。根據中央大學4月份消費者信心指數指出，民眾對未來半年購買耐久性財貨時機的信心，不僅連續四個月下跌，更出現近19個月以來新低。不少人開始期盼房價下跌。

　　國泰建設總經理張清櫆說，這波景氣前兩年是自然供需調節，後兩年靠豪宅帶動延續，效果能持續多久還要觀察，不過第一季數據亮麗，第二季又是傳統旺季，看不出往下走的跡象。

　　不過彭培業仍給一般人建議，置產、投資要訣就是跟著人潮、重大交通建設走。例如高鐵、捷運經過、房價未明顯反應的郊區，就能找到兼具保值、增值性高的住宅產品。

資料來源：遠見雜誌