智邦生活館@不動產
房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價！
2006-11-18 18:30／鉅亨網記者林大正／台北‧11月18日
香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，他看空明年台灣「房價」，而非房市，理由是從2003年起房地產復甦至今，「北熱南冷」的失衡現象非常明顯；而北市漲太多，市場已出現對價格的存疑，加上投資客比重增加，非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢，因此明年整體在「價穩量縮」的格局中，他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。
「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天，顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出，房地產和金融業的生存息息相關，從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL，NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增，隨著SARS後房地產回溫，去(2005) 年NPL又逐漸降低。
所謂的NPL，是指客戶未能正常繳納本息，甚或債權回收無望，而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。
顏炳立認為，隨著北市房價的市場認同度降低，平均成交天數拉長，高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動，去化遲緩，加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊，營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業，使其NPL上升。
顏炳立表示，整體而言，北熱南冷的畸形現象，更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性；舉例而言，台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元，即使在同一路段，中古屋經過「拉皮」裝修，居然也能喊到50萬元，明顯不合理。
顏炳立提醒消費者，如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級，每坪房價平均能賣到35萬元，那麼A級以外的地區，尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時，能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。
隨著北市的單坪房價越喊越高，讓許多薪水家庭根本無力購置，市場漸漸形成富者的極端消費族群，而產品上，也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增；加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高，種種跡象顯示，市場對高房價已經產生明顯的疑慮。
對於投資客而言，什麼時候房子才可以賣？顏炳立表示，當大家都「樂觀」的時候，就是出脫的好機。從03年到現在，房價已經漲升一段，顏炳立說，房價通常會預先反應未來的趨勢；譬如高鐵通車，他不認為沿線土地還有什麼投資價值，因為高鐵的利多都已經反應得差不多了，接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。
很多投資客眼看房價在漲，自己又跟不到，為求心安就跟著追進去買，好像買股票一樣，就被套在高點。顏炳立認為，房價泡沫化的徵兆，可以從非主流的產品消長進行初步判斷。
像是郊區的一些「休閒產品」，標榜養生、度假式的房子，事實上隨著政府的土地政策移轉，郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例，新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元，同一條街上在過去些，1坪掉到只剩一半。
顏炳立提醒，隨著市場餘屋增加，建商會透過「以案養案」的方式，一旦需求無法充分支撐，高房價就會產生不小的下修力道。
顏炳立表示，買房子要「以面看點」，如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截，那究竟是地段好，環境好，租金收益好還是價格低？此外，鄰居的好壞也決定了房子的價格，這些因素都值得消費者考慮。
至於2008年以後，顏炳立指出，主要還是看政治。他認為，政治綁架政策，政策影響市場，市場決定價格；說穿了還是政治凌駕一切，08年兩岸三通的實現度，將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。
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智邦生活館@不動產
房地產市場漲得多 漲得怪 戴德梁行顏炳立看空台灣明年房價！
2006-11-18 18:30／鉅亨網記者林大正／台北‧11月18日
香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出，他看空明年台灣「房價」，而非房市，理由是從2003年起房地產復甦至今，「北熱南冷」的失衡現象非常明顯；而北市漲太多，市場已出現對價格的存疑，加上投資客比重增加，非主流產品中的套房、豪宅有「喧賓奪主」之勢，因此明年整體在「價穩量縮」的格局中，他認為過度高漲的房價很可能被市場修正。
「2006不動產交易會」在台北世貿的展期進入第2天，顏炳立應邀發表對台灣明年房市的看法。顏炳立指出，房地產和金融業的生存息息相關，從2001年起觀察銀行的不良債權(NPL，NONPERFORMANCELOAN)由少量至2003年SARS疫情後遽增，隨著SARS後房地產回溫，去(2005) 年NPL又逐漸降低。
所謂的NPL，是指客戶未能正常繳納本息，甚或債權回收無望，而在會計上被打入「壞帳」(BADDEBTS)項目的不良金融資產。
顏炳立認為，隨著北市房價的市場認同度降低，平均成交天數拉長，高房價能否持續「支撐」下去還有變數。一旦非主流產品需求出現鬆動，去化遲緩，加上不動產事業在銀行放款業務中佔很大的一塊，營建業高財務槓桿的操作模式將連帶拖累台灣的金融業，使其NPL上升。
顏炳立表示，整體而言，北熱南冷的畸形現象，更凸顯了以台北市為首的北台灣房價的不合理性；舉例而言，台北市大安區部分新成屋每坪開價60萬元，即使在同一路段，中古屋經過「拉皮」裝修，居然也能喊到50萬元，明顯不合理。
顏炳立提醒消費者，如果以北市中山、松山、信義、中正、大安等區為A級，每坪房價平均能賣到35萬元，那麼A級以外的地區，尤其是台北縣出現35萬元以上的房價時，能否在投資當中獲得報酬就很值得考慮。
隨著北市的單坪房價越喊越高，讓許多薪水家庭根本無力購置，市場漸漸形成富者的極端消費族群，而產品上，也漸漸由豪宅與套房這種非主流性的商品比重大增；加上中古屋價格被豪宅不合理的抬高，種種跡象顯示，市場對高房價已經產生明顯的疑慮。
對於投資客而言，什麼時候房子才可以賣？顏炳立表示，當大家都「樂觀」的時候，就是出脫的好機。從03年到現在，房價已經漲升一段，顏炳立說，房價通常會預先反應未來的趨勢；譬如高鐵通車，他不認為沿線土地還有什麼投資價值，因為高鐵的利多都已經反應得差不多了，接下來主要還是看通車後各計畫區的實際發展。
很多投資客眼看房價在漲，自己又跟不到，為求心安就跟著追進去買，好像買股票一樣，就被套在高點。顏炳立認為，房價泡沫化的徵兆，可以從非主流的產品消長進行初步判斷。
像是郊區的一些「休閒產品」，標榜養生、度假式的房子，事實上隨著政府的土地政策移轉，郊區的土地是否有開發與投資價值還有很大的疑問。他舉例，新店碧潭有的建案每坪賣到27萬元，同一條街上在過去些，1坪掉到只剩一半。
顏炳立提醒，隨著市場餘屋增加，建商會透過「以案養案」的方式，一旦需求無法充分支撐，高房價就會產生不小的下修力道。
顏炳立表示，買房子要「以面看點」，如果某個地點的房價比起周圍明顯高出一截，那究竟是地段好，環境好，租金收益好還是價格低？此外，鄰居的好壞也決定了房子的價格，這些因素都值得消費者考慮。
至於2008年以後，顏炳立指出，主要還是看政治。他認為，政治綁架政策，政策影響市場，市場決定價格；說穿了還是政治凌駕一切，08年兩岸三通的實現度，將會影響台灣房地產究竟是「STAY OR UP」。
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公佈日期: 2006/11/28 單位: 台北市政府地政處資訊室
主題: 「數位生活在臺北、房地資訊ｅ把抓」－臺北市不動產資料庫95.11.30上線營運！
內容:
臺北市政府推動「網路新都」政策，為使市民及不動產相關業界享受更優質的網路服務，達成「多用網路，少用馬路」施政目標，從93年開始進行「臺北市不動產資料庫」規劃，94、95年辦理系統及資料庫建置作業，截至95年7月完成系統建置後展開試營運，依各界使用者熱烈反應，本系統將自95年11月30日正式上線營運，網址為
http://www.tred.tw，歡迎各界人士申請成為正式會員，為鼓勵使用，初期免費使用，自明（96）年元月起，開始收費。
「臺北市不動產資料庫」是臺北市政府各單位齊心合作之全新不動產資訊網路化服務，由臺北市政府地政處主辦，委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心建置，國立台北大學負責監審，整合公私部門多項不動產相關資料庫，成為一個即時互動的地理資訊系統網站；「臺北市不動產資料庫」突破現有制度，將眾多不動產相關資料整合應用，並結合各項圖資資料，提供圖文交互檢索、交易價格、建商推案、各類統計資訊，作為民眾進行購屋、售屋、租屋以及日常居住生活等參考。
「臺北市不動產資料庫」提供九大功能，包含整合查詢、交易價格、建商推案、不動產說明書、估價參考文件、區位選擇、不動產統計、環境資訊、輔助資訊等。特色包括：
1. 提供市民查詢臺北市任一土地或建物之地政產權、建管、都計、地形圖、地籍圖及空照圖等資訊；
2. 提供市民查詢臺北市任一地區之成屋交易價格、法拍屋拍定價格、市場推案資訊、環境資訊；
3. 提供不動產仲介業者、地政士、估價業者、銀行業者快速取得原本要跑眾多政府單位取得的資料，大量降低不動產資料搜尋成本；
4. 以視覺導向的人性化網站服務，提供圖查文、文查圖、整合且串連之直覺式查詢資訊服務。
本系統服務可大量降低不動產資訊蒐集成本外，更能為公私部門提供更優質之不動產資訊服務，有助於政府部門對都市及住宅發展規劃與決策、促進不動產市場交易及臺北市都市與不動產之健全發展。
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公佈日期: 2006/11/28 單位: 台北市政府地政處資訊室
主題: 「數位生活在臺北、房地資訊ｅ把抓」－臺北市不動產資料庫95.11.30上線營運！
內容:
臺北市政府推動「網路新都」政策，為使市民及不動產相關業界享受更優質的網路服務，達成「多用網路，少用馬路」施政目標，從93年開始進行「臺北市不動產資料庫」規劃，94、95年辦理系統及資料庫建置作業，截至95年7月完成系統建置後展開試營運，依各界使用者熱烈反應，本系統將自95年11月30日正式上線營運，網址為
http://www.tred.tw，歡迎各界人士申請成為正式會員，為鼓勵使用，初期免費使用，自明（96）年元月起，開始收費。
「臺北市不動產資料庫」是臺北市政府各單位齊心合作之全新不動產資訊網路化服務，由臺北市政府地政處主辦，委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心建置，國立台北大學負責監審，整合公私部門多項不動產相關資料庫，成為一個即時互動的地理資訊系統網站；「臺北市不動產資料庫」突破現有制度，將眾多不動產相關資料整合應用，並結合各項圖資資料，提供圖文交互檢索、交易價格、建商推案、各類統計資訊，作為民眾進行購屋、售屋、租屋以及日常居住生活等參考。
「臺北市不動產資料庫」提供九大功能，包含整合查詢、交易價格、建商推案、不動產說明書、估價參考文件、區位選擇、不動產統計、環境資訊、輔助資訊等。特色包括：
1. 提供市民查詢臺北市任一土地或建物之地政產權、建管、都計、地形圖、地籍圖及空照圖等資訊；
2. 提供市民查詢臺北市任一地區之成屋交易價格、法拍屋拍定價格、市場推案資訊、環境資訊；
3. 提供不動產仲介業者、地政士、估價業者、銀行業者快速取得原本要跑眾多政府單位取得的資料，大量降低不動產資料搜尋成本；
4. 以視覺導向的人性化網站服務，提供圖查文、文查圖、整合且串連之直覺式查詢資訊服務。
本系統服務可大量降低不動產資訊蒐集成本外，更能為公私部門提供更優質之不動產資訊服務，有助於政府部門對都市及住宅發展規劃與決策、促進不動產市場交易及臺北市都市與不動產之健全發展。
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更新日期:2006-11-29 資料來源： 東森新聞報
全球首座穿越機場跑道的地下隧道「松山機場地下道」29日正式通車，將使台北市區往來內湖、大直更加方便，並可望節省35至40分鍾的行車時間，房仲業者指出，週邊房市可望有2~4成的漲幅，尤其相對於大直、內湖房價仍屬低檔的民族東路周邊，除了機場地下道的利多消息，再加上直航機場的三通效應，已引起不少大陸房地產業者的興趣，詢問度大增。
信義房屋復興民生店店長王惠平表示，松山機場地下道通車，對於提振當地房市的確是一大利多，尤其是民權東路以北到民族東路這一帶，以往因被機場阻隔，價格明顯比週邊房市差一截。公寓每坪28~30萬元間，華廈每坪則在32~34萬之間，通車後，將帶動當地房市至少出現2成至3成左右的漲幅，加上未來還有松山機場規劃為直航機場的三通效應，已吸引不少大陸房地產業者投石問路。
王惠平指出，機場地下道周邊房市除了民族東路以外，以往最受青睞的當屬「民生重劃區」，巷道寬敞且綠樹成蔭，儘管屋齡較舊，多為7樓的華廈，但因生活機能完善，生活品質優，是房價最高的區域，住戶多是在附近金融機構上班的白領階級，區內華廈每坪約38~40萬元，3房總價在1300~1800萬元。
復興北路以西、民權東路與民生東路中間，區內因有台北大學校區，文教氣息濃厚，公寓每坪32~34萬元，華廈每坪約36~38萬。其中又以「興安華城」最知名，總價800~1200萬元，房價平易近人，且社區有管理、車位可抽籤，是首購族和中產階級指名度甚高的國宅社區。
中信房屋龍江加盟店店長莊國楨則指出，還有一個購屋區塊是民權東路以北至民族東路，步行到捷運站約10~15分鍾，但因位於飛機航道下，偶有飛機噪音，加上生活機能較不完整，價格對較低，華廈每坪約26~29萬元間。
莊國楨表示，復興北路地下道的啟用不但可以紓解周邊交通尖峰的壅塞，台北市社會局也曾於去年表示，將在2年內完成第一殯儀館的遷移，2008年即將通車的內湖捷運線也為松山機場周邊房市增加多項房價上漲的利多籌碼，保守預估還有2~4成的上漲空間。
莊國楨指出，目前民族東路一帶20年老公寓房價，每坪約30~32萬元，未來若能依許多學者的建言將松山機場搬遷，則民族東路不只可消除長期以來的噪音汙染，建築法規的限高得到解禁，再加上規劃親水公園，房價還可與基隆河北側豪宅群每坪60萬元比擬。
中國時報的剪報(2006.11.29)
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更新日期:2006-11-29 資料來源： 東森新聞報
全球首座穿越機場跑道的地下隧道「松山機場地下道」29日正式通車，將使台北市區往來內湖、大直更加方便，並可望節省35至40分鍾的行車時間，房仲業者指出，週邊房市可望有2~4成的漲幅，尤其相對於大直、內湖房價仍屬低檔的民族東路周邊，除了機場地下道的利多消息，再加上直航機場的三通效應，已引起不少大陸房地產業者的興趣，詢問度大增。
信義房屋復興民生店店長王惠平表示，松山機場地下道通車，對於提振當地房市的確是一大利多，尤其是民權東路以北到民族東路這一帶，以往因被機場阻隔，價格明顯比週邊房市差一截。公寓每坪28~30萬元間，華廈每坪則在32~34萬之間，通車後，將帶動當地房市至少出現2成至3成左右的漲幅，加上未來還有松山機場規劃為直航機場的三通效應，已吸引不少大陸房地產業者投石問路。
王惠平指出，機場地下道周邊房市除了民族東路以外，以往最受青睞的當屬「民生重劃區」，巷道寬敞且綠樹成蔭，儘管屋齡較舊，多為7樓的華廈，但因生活機能完善，生活品質優，是房價最高的區域，住戶多是在附近金融機構上班的白領階級，區內華廈每坪約38~40萬元，3房總價在1300~1800萬元。
復興北路以西、民權東路與民生東路中間，區內因有台北大學校區，文教氣息濃厚，公寓每坪32~34萬元，華廈每坪約36~38萬。其中又以「興安華城」最知名，總價800~1200萬元，房價平易近人，且社區有管理、車位可抽籤，是首購族和中產階級指名度甚高的國宅社區。
中信房屋龍江加盟店店長莊國楨則指出，還有一個購屋區塊是民權東路以北至民族東路，步行到捷運站約10~15分鍾，但因位於飛機航道下，偶有飛機噪音，加上生活機能較不完整，價格對較低，華廈每坪約26~29萬元間。
莊國楨表示，復興北路地下道的啟用不但可以紓解周邊交通尖峰的壅塞，台北市社會局也曾於去年表示，將在2年內完成第一殯儀館的遷移，2008年即將通車的內湖捷運線也為松山機場周邊房市增加多項房價上漲的利多籌碼，保守預估還有2~4成的上漲空間。
莊國楨指出，目前民族東路一帶20年老公寓房價，每坪約30~32萬元，未來若能依許多學者的建言將松山機場搬遷，則民族東路不只可消除長期以來的噪音汙染，建築法規的限高得到解禁，再加上規劃親水公園，房價還可與基隆河北側豪宅群每坪60萬元比擬。
中國時報的剪報(2006.11.29)
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RICOH GR DIGITAL 韌體Ver.2.2 公開
據日本dc.watch News
GR DIGITAL第三版新韌體 update 將於22日公開
http://dc.watch.impress.co.jp/cda/compact/2006/11/20/5085.html
修改內容
RAW和JPEG的同時記錄時的JPEG畫質，在壓縮品質NORMAL設定值時，JPEG檔能選擇3,264×2,448pixels的「N3264」或，640× 480pixels的「N640」來保存。
(目前的版本，RAW和JPEG的同時記錄時的JPEG的畫質，壓縮率FINE時只有3,264× 2,448pixels的「F3264」。)
此外，以JPEG 縱橫比3:2記錄時，可選擇以壓縮品質NORMAL 3,264×2,176pixels的「N3:2」保存。
(目前的版本，在3:2的記錄時，只能以RAW或壓縮品質FINE保存。)
並且，在使用自動曝光補償(包圍曝光)時，增加可選擇曝光的改變幅±0.3EV。
(目前的版本，只能±0.5EV。)
近拍時AF合焦精度提高。
不過新韌體仍然不能使用RAW自動曝光補償(包圍曝光)。
GR DIGITAL第三版新韌體Ver.2.2 update公開
日文版
http://www.ricoh.co.jp/dc/gr/digital/firmware.html
下載
http://www.ricoh.co.jp/dc/download/grd.html
升級方法
http://www.ricoh.co.jp/dc/download/grd/GRD_Manual_win.html#mark
檢查版本的方式 :
1. 關機
2. 將機頂模式旋至 "錄影(動畫)"
3. 同時按下 "放大鍵" + "向下(小花)鍵" + "撥放(綠色箭頭)"
CPU2 = 目前機器的版本.
SH = 拍攝張數.
更新韌體的方式 :(for Windows)
先將PC與GRD用附贈的USB連接線連結,將附贈的光碟封面為
"Caplio software Operation Manual 5 0 7 "這片光碟放入光碟機,
然後按裝程式,安裝完請重開機,並將RICOH Gate La 關閉,然後執行下列步驟..
1. 在相機內格式化記憶卡
2. 將USB連接設為-->獨創(ORIGINAL)
3. 下載2.2版 解壓縮 在桌面
4. 之後 把GRD關機 調到錄影模式
5. 連線後 自動會開啟RICOH gate La 出現沒有"儲存的檔案夾"
6. 關掉 RICOH gate La程式
7. 執行FirmUpdate.exe=>update=>complete
8. 關機 同時按下 "放大鍵" + "向上(閃燈)鍵" + "撥放(綠色箭頭)"
然後選擇 "是"
等待1-2分鐘,相機會自動關機...
然後重新開機
延伸閱讀：
寫真迷：GR DIGITAL第三版新韌體 update公開
分享│GRD韌體更新 (V2.31) - Pentax Fans Club
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RICOH GR DIGITAL 韌體Ver.2.2 公開
據日本dc.watch News
GR DIGITAL第三版新韌體 update 將於22日公開
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修改內容
RAW和JPEG的同時記錄時的JPEG畫質，在壓縮品質NORMAL設定值時，JPEG檔能選擇3,264×2,448pixels的「N3264」或，640× 480pixels的「N640」來保存。
(目前的版本，RAW和JPEG的同時記錄時的JPEG的畫質，壓縮率FINE時只有3,264× 2,448pixels的「F3264」。)
此外，以JPEG 縱橫比3:2記錄時，可選擇以壓縮品質NORMAL 3,264×2,176pixels的「N3:2」保存。
(目前的版本，在3:2的記錄時，只能以RAW或壓縮品質FINE保存。)
並且，在使用自動曝光補償(包圍曝光)時，增加可選擇曝光的改變幅±0.3EV。
(目前的版本，只能±0.5EV。)
近拍時AF合焦精度提高。
不過新韌體仍然不能使用RAW自動曝光補償(包圍曝光)。
GR DIGITAL第三版新韌體Ver.2.2 update公開
日文版
http://www.ricoh.co.jp/dc/gr/digital/firmware.html
下載
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升級方法
http://www.ricoh.co.jp/dc/download/grd/GRD_Manual_win.html#mark
檢查版本的方式 :
1. 關機
2. 將機頂模式旋至 "錄影(動畫)"
3. 同時按下 "放大鍵" + "向下(小花)鍵" + "撥放(綠色箭頭)"
CPU2 = 目前機器的版本.
SH = 拍攝張數.
更新韌體的方式 :(for Windows)
先將PC與GRD用附贈的USB連接線連結,將附贈的光碟封面為
"Caplio software Operation Manual 5 0 7 "這片光碟放入光碟機,
然後按裝程式,安裝完請重開機,並將RICOH Gate La 關閉,然後執行下列步驟..
1. 在相機內格式化記憶卡
2. 將USB連接設為-->獨創(ORIGINAL)
3. 下載2.2版 解壓縮 在桌面
4. 之後 把GRD關機 調到錄影模式
5. 連線後 自動會開啟RICOH gate La 出現沒有"儲存的檔案夾"
6. 關掉 RICOH gate La程式
7. 執行FirmUpdate.exe=>update=>complete
8. 關機 同時按下 "放大鍵" + "向上(閃燈)鍵" + "撥放(綠色箭頭)"
然後選擇 "是"
等待1-2分鐘,相機會自動關機...
然後重新開機
延伸閱讀：
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以前我在
巨匠電腦，學到的是教學一定可以做到生意，而且
巨匠電腦連
線上學習都可以賺到錢，剛好最近看到
學學文創的出現，又想起我們
山茼蒿的一些登山課程，我想這應該可以做一個結合，聯絡在
學學文創
的小童，以及山茼蒿的瑞貞，因為登山大多數都是興趣，很難有賺錢
的機會，這兩個結合在一起的話，我想可以幫很多登山界的朋友多一些
經費，也可以讓我們山茼蒿多一些經費來繼續經營下去
update 2006.11.27:
跟瑞貞聯絡後，聊了一下我的想法，發現我這個想法應該不可行，因為登山補給站那邊也有辦登山的課程，而且還是免費，再想想其他的方案吧
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以前我在
巨匠電腦，學到的是教學一定可以做到生意，而且
巨匠電腦連
線上學習都可以賺到錢，剛好最近看到
學學文創的出現，又想起我們
山茼蒿的一些登山課程，我想這應該可以做一個結合，聯絡在
學學文創
的小童，以及山茼蒿的瑞貞，因為登山大多數都是興趣，很難有賺錢
的機會，這兩個結合在一起的話，我想可以幫很多登山界的朋友多一些
經費，也可以讓我們山茼蒿多一些經費來繼續經營下去
update 2006.11.27:
跟瑞貞聯絡後，聊了一下我的想法，發現我這個想法應該不可行，因為登山補給站那邊也有辦登山的課程，而且還是免費，再想想其他的方案吧
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